In Nederland kennen we twee soorten huisjesmelkers, de minder populaire woningverhuurder en gemeenten via de Wet Onroerend Zaakbelasting. De gemeenten zijn als moderne huisjesmelkers aan te merken. De belasting wordt aan woningeigenaren opgelegd, een direct verband met de volkshuisvesting is ver te zoeken. De opbrengsten worden voor algemene, doorgaans wel goede, doeleinden aangewend en vormen een belangrijke inkomstenbron voor gemeenten. Rond deze tijd valt bij de meeste eigenaren weer een nieuwe aanslag in de bus. De frustratie zit vaak in het ongelimiteerd verhogen van de tarieven, als dat voor de begroting nodig is, alsmede de kwaliteit van de uitgevoerde taxaties. De vastgestelde woningwaarde dient, naast basis voor de OZB heffing, eveneens als uitgangspunt voor de heffing van het waterschap en de berekening van het eigenwoningforfait. Over dit eigenwoningforfait moet inkomstenbelasting worden betaald, tenminste als u nog een hypotheek op uw woning heeft. Voldoende reden dus om de vastgestelde waarde te controleren en indien nodig bezwaar te maken. In 2011 werden 250.000 bezwaarschriften ingediend. 

Volgens de Waarderingskamer zullen de waardes dit jaar gevoelsmatig hoger uitkomen dan de marktwaarde. De verklaring ligt in het feit dat de peildatum 1 januari 2011 is en de waardedaling van 2011 nog niet is verwerkt. Ondanks dit gegeven worden diverse eigenaren geconfronteerd met waardestijgingen van meer dan 20%. Zelfs bij licht stijgende tarieven zal de belastingopbrengst in de meeste gemeenten stijgen, ook al gaat het slechts om enkele tientjes per eigenaar. Vele tientjes maken uiteindelijk miljoenen. Stijgingen, die onvermijdelijk zullen leiden tot lagere consumptieve bestedingen en schade voor de economie. De term uitmelken lijkt me dan ook wel op zijn plaats. De uitvoeringskosten van de WOZ vergen eveneens miljoenen. Per object wordt ongeveer € 19,- aan kosten besteed, samen goed voor 160 miljoen per jaar. Als de overheid ergens op uitvoeringskosten kan bezuinigen, is het wel op het vlak van de WOZ.  Gemeenten kunnen eenvoudig worden gecompenseerd, precies zoals enkele jaren geleden met de afschaffing van het gebruikersdeel is gedaan. Gemeenten behouden met minder kosten hun inkomsten, dat is het grote verschil met de boer die zijn koeien van de hand doet.

Leo van de Pas, woningmarktdeskundige te Heerlen, www.leovandepas.nl

Nederland gaat gebukt onder een enorme hypotheekschuld
De ruim 4 miljoen eigen huisbezitters hebben samen een bruto hypotheekschuld van 625 miljard euro. Dat is iets meer dan de helft van de totale waarde van alle woningen. Daarnaast zitten vele miljarden in spaar- en beleggingspolissen, de netto hypotheekschuld is dus nog een stuk lager. Ongeveer 500.000 Nederlanders hebben geen hypotheek op hun huis. Het is natuurlijk wel waar dat recente kopers vaak een hogere schuld hebben dan de waarde van de woning, maar dat geldt dus slechts voor een beperkte groep.

Financiële risico’s huiseigenaren veel te groot
Het is waar dat in de eerste jaren na aankoop sprake is van een verhoogd risico. Met de huidige NHG grens van € 350.000 wordt dit risico echter voor 90% van alle kopers perfect afgedekt. De afgelopen jaren is het aantal woningexecuties slechts licht toegenomen tot 2.000 stuks. Andere probleemgevallen worden onderhands geregeld, zonder dat het tot een executie komt. Al met al minimale aantallen in vergelijking met het totale huizenbezit. Debacles ontstaan over het algemeen niet door de hypotheek, maar door extra kredieten of persoonlijke omstandigheden, zoals het verlies van een baan of het verbreken van een relatie.

Nederland gaat failliet aan hypotheekrenteaftrek
De belastingdienst verrekent jaarlijks 12,5 miljard euro aan renteaftrek. Daarnaast bestaan nog vrijstellingen en subsidies, ook voor huurders. Het is fair om naast de uitgaven ook de opbrengsten erbij te betrekken. Kopers betalen 2,5 miljard per jaar aan overdrachtsbelasting (basis 6%). Alle eigenaren betalen samen nog eens 3,5 miljard aan eigenwoningforfait en OZB. Kopers van nieuwbouwwoningen betalen ruim 4 miljard aan BTW. De verkoop van bouwgrond levert eveneens vele miljarden op. Dan hebben we het nog niet gehad over de belastingopbrengsten en werkgelegenheidseffecten van alle bedrijven die rondom de woning- en verhuismarkt actief zijn. Per saldo levert de woningmarkt waarschijnlijk meer baten op dan dat er kosten zijn. Goed om te weten als u de woningmarkt de komende dagen op de korrel neemt.

De maandberichten over de huizenprijzen van het CBS spreken voortdurend over een prijsdaling. Het gaat dan niet om de absolute koopsomgegevens, zoals het Kadaster die ook beschikbaar heeft, maar over de Prijsindex Bestaande Koopwoningen. In deze index wordt naast de gemiddelde koopsom en het aantal transacties per woningtype eveneens rekening gehouden met de WOZ-waarde van de verkochte woningen. Met de index moet een meer evenwichtig beeld over de waardeontwikkeling van woningen ontstaan. Op zich is dat een goede zaak, er worden immers telkens andere woningen verkocht en een fors verschil in samenstelling naar woningtypen kan, zeker op maandbasis, tot grote afwijkingen leiden. Op langere termijn geeft de absolute koopsom (de werkelijke gemiddelde koopsom van alle transacties) voldoende inzicht in de markt. Opvallend is dat deze gemiddelde koopsom over de eerste tien maanden van 2011 ruim 1% boven het niveau van 2010 ligt. Het is dus niet alleen kommer en kwel en van verdere verslechtering is geen sprake. Ook is inmiddels duidelijk dat de verhoogde NHG grens tot 1 juli volgend jaar gehandhaafd blijft, uiteraard een prima besluit. De leenquote voor stellen met twee inkomens gaat omhoog, zodat deze groep vanaf 1 januari 2012 iets meer kunnen lenen. Omdat zoveel factoren een rol spelen, is het ondoenlijk om aan betrouwbare voorspellingen te doen. Voorlopig handhaaft de woningmarkt zich na de crisis op een stabiel, zij het lager niveau. Dat is, mede gezien de veelal negatieve berichtgeving in de media, best knap te noemen. 

Los van de vraag hoeveel woningen nodig zijn, is eveneens de vraag boeiend aan welke  soort woningen Limburg de meeste behoefte heeft. De samenstelling van de huishoudens verandert en de vergrijzing gaat onverminderd door. Het aandeel in de leeftijdsklasse tot 30 jaar (de starters) neemt al snel af en daalt uiteindelijk met 25%. De leeftijdsklasse 30-64 (de doorstromers) jaar daalt al enige jaren en neemt bijna 30% af. Daarentegen zien we de groep 65+ die de ingezette stijging doortrekt en tot 2040 met bijna 60% zal toenemen. 

Bij het type huishouden zien we een forse stijging van de eenpersoonshuishoudens, deze nemen met bijna 50.000 toe. Hier staat een daling van de meerpersoonshuishoudens tegenover, met ongeveer 35.000 stuks. Door de toename van de eenpersoonshuishoudens komt de betaalbaarheid onder druk te staan. Er is steeds vaker sprake van slechts één inkomen, terwijl de steeds stijgende gemeentelijke lasten en energiekosten het effect versterken. Het inkomen stijgt veelal niet in dezelfde verhouding mee. De groep 65+ heeft veel vaker dan de jongere groepen voorkeur voor een huurwoning. In combinatie met de betaalbaarheid zou de verhouding tussen koop en huur wellicht op de schop moeten. De koopsector zal mogelijk last ondervinden van de groeiende groep senioren die van de koopwoning afwil, maar te maken krijgt met een geringer aantal starters en doorstromers.  Alle ontwikkelingen samen maken het niet gemakkelijk om bouwplannen en woonvisies voor de meest ideale situatie in te vullen. Een bijkomend effect is dat minder vaak dan voorheen gepland de slopershamer hoeft te worden gehanteerd.

De woningmarkt vormt een integraal onderdeel van de economie en het financiële beleid.  De regering streeft naar een compacte en meer doelmatige overheid. In de headline staat letterlijk   “Een sterke economie gaat samen met een compacte en doelmatig werkende overheid. Een overheid die geen onevenredig financieel en personeel beslag legt op de economie, een overheid die keuzes maakt en effectief opereert, zonder overbodige bestuurslagen, onnodige regels en ondoelmatige subsidies.” Een dergelijke doelstelling biedt perspectief voor veranderingen zou je zeggen. De praktijk is doorgaans weerbarstiger dan de theorie. Er wordt al tientallen jaren over de hervorming van de woningmarkt gepraat.

Toch zal het op een gegeven moment nodig zijn om de woningmarkt efficiënter te laten functioneren. Soms kan een eenvoudige maatregel de overheid miljoenen besparen, zonder dat dit de woningmarkt of economie in gevaar brengt. Zo zou de eenmalige aftrek van de hypotheekkosten kunnen worden afgeschaft. Op dit moment is er sprake van een dubbele aftrek, eenmalig en vervolgens gedurende de looptijd via de hypotheekrenteaftrek. Naast kostenbesparingen bij de belastingdienst, levert deze besparing al gauw een paar honderd miljoen per jaar op. Het lichte nadeel voor kopers valt, zeker door de verlaagde overdrachtsbelasting, te billijken. Dit is slechts één voorbeeld, ik kan me voorstellen dat we met z’n allen nog wel honderden ideeën kunnen bedenken.  

-  Economische ontwikkelingen, inflatie, werkgelegenheid en inkomen
-  Ontwikkeling van de hypotheekrente, leencapaciteit
-  Ontwikkeling huishoudens (huwelijken, samenwonen en scheidingen)
-  Consumentenvertrouwen en koopbereidheid duurzame goederen
-  Politieke keuzes, subsidies, hypotheekrenteaftrek, afschaffen overdrachtsbelasting
-  Woningaanbod, bestaand en nieuwbouw
-  Ontwikkeling overige woonlasten, energie, gemeentelijke heffingen.

Al deze factoren zijn dus van belang voor de vraag- en aanbodverhouding en bepalen uiteindelijk het prijsniveau en het omzetvolume. Voor een betrouwbare voorspelling moeten al deze aspecten juist worden ingeschat. Natuurlijk zal de hoogte van de hypotheekrente meer invloed hebben dan een ander element, het gaat dus om de juiste mix. Wat we zeker weten is dat de leenquote is verlaagd, waardoor starters vanaf 1 januari 2011 vaak tienduizenden euro minder kunnen lenen. Als er minder starters zijn, hebben doorstromers daar last van, zij hebben immers doorgaans een starter nodig om te kunnen doorstromen. Wat ook zo vast staat als een huis, is het gegeven dat het woningaanbod de afgelopen vijf jaar is gestegen van 130.000 naar meer dan 200.000 stuks, een ongekende hoogte. Het aantal woningtransacties nam juist de omgekeerde beweging en daalde van ruim 200.000 naar minder dan 130.000 in 2010. Bij een optimistisch scenario, waarbij het aanbod jaarlijks met 6% afneemt en het aantal transacties met eenzelfde percentage toeneemt, duurt het tot 2015 voordat aanbod en transacties op hetzelfde niveau zitten en er sprake is van een behoorlijk evenwicht. Tot die tijd hoef je niet te rekenen op forse prijsstijgingen, hoewel op regionaal niveau de verschillen best groot kunnen zijn. Of deze aanname realistisch is zal de toekomst moeten uitwijzen en afhankelijk zijn van de werkelijke ontwikkeling van de hiervoor genoemde factoren. De economie is weliswaar licht herstellende en de hypotheekrente nog laag, voor een excellerende woningmarkt zal de overheid toch een belangrijke duit in het zakje moeten doen. Anders blijft het aanmodderen en zal het resultaat en de economische bijdrage van de vastgoedsector beneden het gewenste niveau blijven.

Ook voor 2011 zijn nog veel factoren onzeker. Zal de economie daadwerkelijk opveren en zorgen voor meer werkgelegenheid en een stijgend consumentenvertrouwen? Koopstarters hebben ook komend jaar volop keuze, maar vooral de groep met lagere inkomens wordt ernstig bedreigd in hun mogelijkheden. Per 1 januari wordt namelijk de leenquote verlaagd. Hierdoor kan het zomaar gebeuren dat tweeverdieners met een laag inkomen € 10.000 tot € 20.000 minder kunnen lenen dan dit jaar het geval is. Jammer voor de starters, maar ook ongunstig voor de doorstromers. De gevolgen voor het nieuwe toewijzingsbeleid van huurders zijn evenmin duidelijk. De laatste weken neemt de roep tot afschaffing van de 6% overdrachtsbelasting toe. De overdrachtsbelasting geldt niet alleen als een zware belemmering voor een soepel draaiende woningmarkt, maar zorgt tevens voor negatieve effecten op de economie, de arbeidsmobiliteit en de belastinginkomsten voor de overheid. Als er één maatregel genomen kan worden die voor een ommekeer kan zorgen, is het wel de afschaffing van deze belasting. Die maatregel wens ik voor alle kopers in 2011, uiteraard naast een goede gezondheid en een prettig woongenot voor u allen.

Anno 2010 valt er veel te kiezen op het gebied van wonen. Huren staat synoniem voor onbezorgd wonen, geen financiële risico’s, geen  zorgen over onderhoud en de mogelijkheid om snel te kunnen verkassen naar een andere woning indien dat gewenst is. In het verleden vormde het gebrek aan voldoende  keuzemogelijkheden regelmatig een belemmering . Het beleid van corporaties en beleggers is de laatste 20 jaar behoorlijk gewijzigd, waardoor steeds meer duurdere huurwoningen beschikbaar zijn gekomen, waaronder luxe appartementencomplexen, compleet met de meest uiteenlopende extra voorzieningen.

Kopers hebben die ruime keuzemogelijkheden altijd al wel gehad, vroeger vooral door zelf een woning te laten bouwen, terwijl  momenteel de projectmatige bouw steeds meer kansen biedt om zonder al te veel zorgen een moderne woning te verwerven.  Naast de grotere keuzevrijheid en meer woongenot geldt voor het koopsegment het adagium van het onopgemerkt opbouwen van een vermogen. Financiële risico’s en extra rompslomp bij verhuizen worden graag voor lief genomen. De laatste jaren staat dit overigens onder druk, omdat een groter aandeel  hypotheken als aflossingsvrij wordt afgesloten, waardoor de opbouw van het vermogen uit de waardestijging moet komen. Dit laatste valt de afgelopen paar jaar tegen, maar dat zal vermoedelijk slechts van tijdelijke aard zijn.

Door afname van de vraag hebben zowel kopers als huurders hebben momenteel volop keuze. Naast de carrièremakers die flexibel willen opereren, zien we vooral het seniorensegment dat afscheid neemt van de eigen woning om, al dan niet met een zak geld, riant en onbezorgd te gaan huren. Op korte termijn is de financiële afweging tussen huren of kopen nog niet zo spannend. Echte verschillen treden pas op als we een vergelijking maken tijdens de gehele wooncarrière, die gemiddeld zo’n 50 jaar in beslag neemt. Uiteraard is deze gebaseerd op de huidige fiscale en economische uitgangspunten.

De vergelijking wordt gemaakt tussen een koopwoning van € 185.0000 kk met € 200.000 hypotheek en een huurwoning met een aanvangshuur van  € 7.400 per jaar. De jaarlijkse huurverhoging is 3%, de inflatie 2%. De koopwoning wordt volledig gefinancierd met banksparen, rente 5%, looptijd 30 jaar. Het aftrekpercentage voor de IB is 38%. Verder is rekening gehouden met alle eigenaarslasten zoals eigenwoningforfait, ozb, onderhoud en verzekeringen die jaarlijks 2% stijgen. De waardestijging van de woning is eveneens berekend op 2% per jaar.

Gelukkig worden alle woningtransacties door het Kadaster geregistreerd en leveren bedrijven zoals Woningmarktcijfers.nl heldere analyses op kwartaal- en jaarbasis. Bepaalde patronen keren met regelmaat terug en kunnen veelzeggend zijn voor de toekomst. Toch laat een woningmarktstatistiek zich niet vergelijken met bijvoorbeeld een AEX index, welke uit hetzelfde mandje aandelen bestaat. Er worden immers telkens andere woningen verkocht. Soms worden meer (goedkopere) appartementen verkocht, in een andere periode juist meer (duurdere) vrijstaande woningen. De regionale verschillen kunnen daarom groot zijn, evenals de verschillen per maand, zoals het CBS deze publiceert. Januari is bijvoorbeeld traditioneel de maand met de minste woningtransacties en in december wisselen de meeste woningen van eigenaar. Januari is dus per definitie een dipmaand, waarna de aantallen geleidelijk omhoog krabbelen. Afhankelijk van de gekozen periode kan een vrolijk of een dramatisch verhaal worden gemaakt. Dit geldt ook voor de prijsontwikkeling. De lange termijn trend is redelijk betrouwbaar, maar op maandbasis kunnen de prijsschommelingen hevig zijn. Daarbij komt nog dat enkele bronnen een verschillend tijdspad hebben, hetgeen de duidelijkheid evenmin ten goede komt. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) registreert bijvoorbeeld op het moment dat de koopovereenkomst bij de makelaar wordt getekend, veelal drie tot vier maanden voordat de notariële afwikkeling en kadastrale registratie  plaatsvindt.     

Voor de ontwikkelingen op de woningmarkt spelen een aantal factoren een belangrijke rol. Denk hierbij aan de economische ontwikkelingen met gevolgen voor werkgelegenheid en inkomensontwikkeling. Daarnaast het verloop van de hypotheekrente en het consumentenvertrouwen. En niet in de laatste plaats alle politieke beslissingen, die de inhoud van het besteedbare huishoudpotje bepalen. Na de eerste zeven stabiele jaren van deze eeuw, komt de woningmarkt in 2008 door de economische crisis in moeilijk vaarwater. Woningprijzen stijgen niet meer en dalen op de meeste plaatsen, het aantal transacties en de verkoop van nieuwbouwwoningen holt in 2009 met 30% achteruit. De doorstroming stagneert, omdat, geheel terecht, eerst de eigen woning verkocht moet worden. De resultaten over de eerste 9 maanden van 2010 laten een bevestiging van 2009 zien. Geen krachtig herstel, zoals velen wellicht hadden gehoopt, maar zeker ook geen verdere verslechtering van de markt. Je zou voorzichtig kunnen concluderen dat het dieptepunt wel is bereikt. Het herstel zal als gevolg van het grote woningaanbod nog langzaam gaan, het wachten is eigenlijk op meer krachtige besluiten van het kabinet, die de economie en de woningmarkt een extra impuls kunnen geven.

De vraag is of je dit van onze meest betrouwbare nationale cijferinstelling mag verwachten. De koppen worden immers gretig door de media overgenomen, met als resultaat dat het voeding geeft aan onrust en wantrouwen, de kernbegrippen waarop het consumentenvertrouwen is gebaseerd en die er mede voor zorgen hoe de cijfers van de volgende maand eruit komen te zien. Uiteraard kan niemand beweren dat het momenteel geweldig gaat op de huizenmarkt. In alle objectiviteit kun je echter wel vaststellen dat er sprake is van een stabiele situatie. De gemiddelde woningprijs die kopers dit jaar tot nu toe hebben betaald bedraagt € 240.700 en ligt 1% boven het niveau van 2009. Al zeven maanden op rij is de gemiddelde koopprijs hoger dan de prijs die in dezelfde maand van 2009 werd betaald!  Het aantal woningen dat wordt verkocht ligt eveneens op hetzelfde niveau als in 2009.

De prijsontwikkeling in Limburg herstelt eveneens langzaam van een zeer slecht 1e kwartaal in 2010, toen sprake was van een prijsdaling van bijna 5%. In de overige maanden van dit jaar lag de gemiddelde koopprijs elke maand boven het niveau van 2009. Op dit moment bedraagt de achterstand ten opzichte van 2009 nog slechts 0,5%. Het aantal woningtransacties blijft wel achter bij de rest van Nederland. De laatste twee maanden werden 10 tot 15% minder aktes gepasseerd, waardoor de achterstand ten opzichte van 2009 op dit vlak nu 3,2% bedraagt. Hoewel de regionale ontwikkelingen enige nuancering behoeven, voor de Nederlandse woningmarkt valt er maar één terechte conclusie te trekken en die is, dat er nog geen sprake is van herstel, maar zeker ook niet van een verdere verslechtering van de woningmarkt. En ook dit mag best eens gezegd worden. 

Factoren die voor een blijvend stabiele markt kunnen zorgen zijn de lage hypotheekrente, het licht toegenomen consumentenvertrouwen en de steeds luidere berichten over de economie, die langzaam maar zeker uit het dal kruipt. Een aantal partijen noemt bovendien het feit dat de nieuwe regering de woningmarkt met rust zal laten, wat de hypotheekrenteaftrek betreft, een positief element. Of dit zo is, zal moeten blijken. De consument lijkt mij niet achterlijk en zal zich zeker wel realiseren dat het meer om een schijnzekerheid gaat, over enkele jaren zal immers de discussie over dit thema opnieuw losbarsten.

Voordat de woningmarkt echt forse stappen vooruit kan maken, zullen de economie en het consumentenvertrouwen over een langere periode een positieve ontwikkeling moeten laten zien. Minpunten zijn er ook. De gemeentelijke lasten en energiekosten stijgen harder dan de inflatie en dit blijft een punt van zorg. Bovendien zal in sommige regio’s in Nederland en Limburg de vraag afnemen als gevolg van de daling van het aantal huishoudens. Een belangrijke indicator voor een goed functionerende woningmarkt is de vraag- en aanbodverhouding. Zodra er meer woningen te koop staan dan er op jaarbasis worden verkocht, is sprake van een kopersmarkt. Het aanbod is momenteel 1,5 maal groter dan het aantal transacties, zodat het ongeveer 18 maanden duurt om alle te koop staande woningen te verkopen, vraag- en aanbod zijn dus nog behoorlijk in onbalans. Om hier een einde aan te maken is een impuls nodig van de overheid, bijvoorbeeld door de overdrachtsbelasting af te schaffen. Iedereen is er wel van overtuigd dat de overdrachtsbelasting een ernstige belemmering vormt voor de doorstroming in de koop- en huurmarkt, de arbeidsmarkt en de groei van de economie als geheel. Zolang stimuleringmaatregelen uitblijven zal het nog wel een beetje aanmodderen blijven op de woningmarkt.

Leo van de Pas, makelaar en woningmarktdeskundige te Heerlen.

Verder verwacht het kabinet veel van de tijdelijke verlaging van de BTW naar 6% op de loonkosten bij renovatie van woningen. Een maatregel die onmogelijk bedoeld kan zijn om de woningmarkt te stimuleren, maar eerder om de bouwsector en de economie een handje te helpen en daar is op zich ook niks mis mee. Iemand die al van plan was voor € 10.000 aan onderhoud of renovatie te besteden betaalt bij een verhouding van 40/60% materiaal/loonkosten niet € 1.900 aan BTW maar slechts € 1.120. Dit is een besparing van € 780 ofwel 6,5% op de totale kosten. Natuurlijk mooi meegenomen, maar de vraag is of veel eigenaren, vanwege dit relatief kleine voordeel, eerder van plan of eerder in staat zullen zijn dergelijke bestedingen te doen. Als eigen middelen niet beschikbaar zijn, zal een extra financiering moeten worden afgesloten. Het allergrootste bezwaar aan deze maatregel lijkt mij de geldigheidsperiode tot 30 juni 2011. Voor deze zeer korte periode moeten ondernemers en belastingdiensten veranderingen in allerlei administratieve systemen doorvoeren en moet er controle op een juiste naleving van de regeling gaan plaatsvinden. Kortom, geen maatregel waarvan wonderen voor de woningmarkt mogen worden verwacht. Ben benieuwd of een nieuw kabinet betere oplossingen in petto heeft.
 
Leo van de Pas, makelaar en woningmarktdeskundige te Heerlen.

Een greep uit de voorgestelde aanpassingen voor alle eigenwoningbezitters:
- De onroerendezaakbelasting OZB wordt per direct afgeschaft
- Het eigenwoningforfait wordt per direct afgeschaft
- De huidige koopsubsidie en startersleningen worden afgebouwd
- De eerste € 4.000 hypotheekrente is tot 100% aftrekbaar in box1 (basisaftrek)
- De meerdere hypotheekrente is aftrekbaar tot 60% in jaar 1, aflopend tot 31% in jaar 30
- De eigen woning en woningschuld gaat naar box3, er is een vrijstelling van € 600.000

De volgende effecten worden hierdoor verwacht:
- De onzekere situatie neemt af en dit zal leiden tot een snel herstel van de woningmarkt 
- Er zal meer doorstroming zijn, met positieve effecten voor de arbeidsmarkt en economie
- Het risico van overfinanciering (hypotheken tot max. 106% koopsom) wordt verkleind
- Financiële risico’s voor burgers nemen niet toe
- Besparingen en extra opbrengsten verbeteren de financiële positie bij de overheid
- Woningprijzen blijven stabiel met een licht afvlakkende prijsontwikkeling in de toekomst

In bijgevoegd rapport vindt u een uitvoerige beschrijving van alle voorstellen, de aanleiding en verwachtingen, evenals de resultaten van de berekeningen voor diverse prijssegmenten.

Download hier de rapportage

Leo van de Pas, woningmarktdeskundige te Heerlen, www.leovandepas.nl

De fragiele woningmarkt in 2009 maakt dit duidelijk. Er werden 60.000 bestaande woningen minder verkocht. Dit leverde de overheid niet alleen 1 miljard minder overdrachtsbelasting op, maar wellicht nog een groter bedrag aan gemis van inkomsten zoals BTW en vennootschapbelasting, omdat kopers nu eenmaal vele miljarden besteden aan dienstverlening en vervolgaankopen rondom het eigen huis. Het vertrouwen in de economie en woningmarkt is licht herstellende. Hervormingsvoorstellen, die accepteren dat de woningprijzen met 10% kunnen dalen, zijn derhalve uit den boze. Er kunnen voldoende verbeteringen in het systeem worden aangebracht door  aan beide kanten te saneren. Zo kan de renteaftrek best verminderen als gelijktijdig de overdrachtsbelasting, OZB, eigen woningforfait, koopsubsidies e.d. worden afgeschaft. De echte besparing zit hem dan vooral in afnemende uitvoeringskosten bij de overheid. Juist op dit punt blijven de verkiezingsprogramma’s en de hervormingsvoorstellen te vaag. In sommige gevallen worden relatief eenvoudige regels vervangen door nieuwe, veel meer kostende regelgeving. Dat is echt het paard achter de wagen spannen. Kortom, spannende tijden voor de vier miljoen huiseigenaren, potentiële kopers en de tienduizenden dienstverleners die rondom de woningmarkt actief zijn.

Op landelijke schaal brengt de OZB een paar miljard op, een aardig bedrag zeker gezien het feit dat enkele jaren geleden de gebruikersbelasting werd afgeschaft. De administratieve kosten van uitvoering, indexering, behandeling bezwaarschriften en dergelijke belopen bij elkaar al gauw een paar honderd miljoen euro per jaar. In het kader van een meer efficiënte overheid wordt gezocht naar mogelijkheden om de overheid beter en goedkoper te laten functioneren. De vraag is of op het op een of andere manier mogelijk is de OZB af te schaffen en een deel van de opbrengsten te compenseren, uiteraard, zonder dat dit leidt tot nieuwe administratieve rompslomp. Uitgangspunt is verder dat de lastendruk op een eerlijke manier wordt verdeeld en bij ongeveer dezelfde groepen als nu terechtkomt. Een aardige suggestie hiervoor is om de energieheffing voor gas en elektra lichtjes te verhogen. Over het algemeen zal er zeker een relatie bestaan tussen de omvang van het energiegebruik en grootte cq. waarde van de woning. Ook huurders en bedrijfspanden kunnen dan bij de regeling worden betrokken. Afschaffing van de OZB kan zo een win-winsituatie zijn voor overheid en burgers, omdat miljoenen aan kosten kunnen worden bespaard. Door een wat hogere energieprijs zal ook op energiegebied de aandacht voor besparende maatregelen worden versterkt. Het milieu kan dan als derde partij zegevieren.

Voor Zuid Limburg, waar de krimp zo’n beetje werd uitgevonden, lijkt deze boodschap achterhaald en overbodig. In Parkstad Limburg is de bouwambitie van 5 jaar geleden, om 7.000 woningen toe te voegen, reeds omgezet in plannen om de komende 10 jaar 12.000 woningen te slopen. De Westelijke Mijnstreek heeft eveneens een halt toegeroepen aan een ongebreidelde woningbouw. Ook hier gaat straks het credo gelden, dat voor elke nieuwe woning er een andere wordt gesloopt. Zelfs in de regio Maastricht ziet men de grenzen van de groei naderen. Dit wil echter niet zeggen, dat hiermee alle problemen voor de woningmarkt in de toekomst zijn opgelost, maar een duidelijke visie is er nu gelukkig wel.

Extra aandacht van landelijke politici voor de krimp, in welke vorm dan ook, kan ook positief worden opgevat. Er zijn immers meer sectoren die om eenzelfde aanpak vragen. Op het gebied van winkelvoorzieningen, kantoren en bedrijfsterreinen staan de ontwikkelingen en uitbreidingen nog niet stil. De krimp legt niet alleen een claim op de woningvoorraad, maar evenzeer in deze sectoren. De consumentenbestedingen zullen dalen en de daling van de potentiële beroepsbevolking kan straks een tekort aan arbeidskrachten opleveren. Tenzij de Rijksoverheid haar verantwoordelijkheid neemt voor de krimpgebieden en met financiële injecties bijdraagt aan een evenwichtige ontwikkeling, want de regio’s zullen dit beslist niet alleen kunnen ophoesten. In de eerste plaats voor de krimpregio’s zelf, maar ook om elders in het land problemen op te lossen. De bevolkingsgroei van Nederland zal zich uitsluitend in de Randstad afspelen en daar voor andere problemen zorgen. De provincie Flevoland groeit met het aantal inwoners dat de provincie Limburg dreigt te verliezen. Almere alleen al, heeft aan het Rijk een bijdrage gevraagd van 5 miljard om groei en nieuwe voorzieningen te financieren. Minister Eurlings wil miljarden besteden aan de invoer van een kilometerheffing, dit om het autogebruik met 15% terug te dringen. Allerlei studies van wetenschappelijke bureaus tonen echter aan dat het aantal auto’s in Nederland de komende decennia met enkele miljoenen zal toenemen en de kilometerheffing het probleem van de files niet zal oplossen.

Het geld van de belastingbetaler kan maar één keer worden uitgegeven. Door een betere spreiding van economie en werkgelegenheid kunnen een aantal vliegen in een klap worden geslagen. De ongelukkige uitspraken van Bijleveld kunnen worden gelaten voor wat ze zijn. Als ze helpen om de doelstellingen en lobby’s van de krimpgebieden te ondersteunen, zijn deze misschien niet helemaal voor niets geweest.

Inleiding
Als geboren Noord Limburger, maar sinds 1974 woonachtig en werkzaam in Parkstad, mag ik mij Parkstedeling noemen. De regio en de toekomstige ontwikkelingen gaan me aan het hart, vandaar deze brief. Ik maak mij zorgen over de toekomst en wil een aantal ontwikkelingen en cijfers graag met u delen. Niet om onnodig kritisch of negatief te zijn, veeleer als een oproep om alle positieve zaken te stimuleren en alle kansen, hoe groot of klein ook, aan te grijpen. Voor de komende jaren is naast inzicht vooral lef, moed en doorzettingsvermogen van bestuurders en ondernemers nodig om positieve doelstellingen te verwezenlijken. Ik zal een aantal onderwerpen in vraag- en antwoord vorm behandelen. Enkele grafieken zijn toegevoegd om de cijfers te ondersteunen.

Wat is er aan de hand?
Terwijl de wereldbevolking de komende decennia nog zal groeien van 6 naar 8 miljard mensen, zien we in verschillende Europese landen een structurele daling van de bevolkingsomvang. Ook in Nederland is deze ontwikkeling gaande. Niet op nationaal niveau, waar nog sprake is van een groei tot 17,5 miljoen in 2040, maar wel in diverse landelijke gebieden, waarvan Zuid Limburg er één is. Parkstad loopt in deze ontwikkeling voorop. Recente voorspellingen van CBS en Etil geven aan dat de bevolking van Parkstad (incl. Nuth) zal dalen van 250.000 nu tot 190.000 in 2040, een afname van 60.000 inwoners. Het zal duidelijk zijn dat deze daling een enorme impact zal hebben op de vastgoedmarkt en overige economische activiteiten in Parkstad en Zuid Limburg. Tegelijkertijd zien we dus gebieden zoals de Randstad, die grote inspanningen moeten leveren om de groei te verwerken, en regio’s die alle zeilen moeten bijzetten om zich aan te passen aan de krimp. Het moge duidelijk zijn dat deze ontwikkelingen om regionaal denken en regionale aanpak en oplossingen vraagt. Terwijl groei gemakkelijker is te financieren uit extra inkomsten, zijn de financiële gevolgen van krimp veel lastiger te financieren. Toch bieden krimp en vergrijzing ook nieuwe kansen.

Waarop krimpt Parkstad als een van de eerste regio’s in Nederland
Voor groei of daling van de bevolking zijn twee aspecten van belang, de natuurlijke ontwikkeling (geboorte en sterfte) en migratiebewegingen. Wil een bevolking op natuurlijke basis constant blijven, dan zal elke vrouw 2,1 kind moeten krijgen. Vanwege economische en maatschappelijke factoren ligt dit cijfer in sommige gebieden van Limburg nu al rond de 1,6. Het is niet moeilijk om uit te rekenen dat met dit geboortecijfer de bevolking elke generatie met 20% zal afnemen. De groei component vanwege het alsmaar ouder worden van de mensheid levert slechts een geringe bijdrage. De reden dat met name Zuid Limburg, en daarbinnen Parkstad, als eerste met dit gegeven wordt geconfronteerd, moet voornamelijk gezocht worden in een onevenwichtige opbouw van de bevolking naar leeftijd. In de bloeiperiode van de mijnontginningen kwamen veel jonge werknemers uit alle delen van Nederland en Europa naar Zuid Limburg om daar emplooi te vinden in de mijnindustrie. De bevolking groeide in de naoorlogse periode dan ook explosief. Door het wegvallen van de mijnindustrie kreeg Parkstad rond 1970 ook al eens met bevolkingskrimp te maken. De verhuizing van instellingen zoals het ABP en het CBS naar Heerlen heeft dit deels gecompenseerd. Het migratieaspect heeft voornamelijk met de economische ontwikkelingen en kansen op de arbeidsmarkt te maken. Is er voldoende werkgelegenheid? Is er een positief vestigingsbeleid? Verder speelt het imago van een regio een rol.

De demografische ontwikkelingen zijn al langer bekend, wat zijn de laatste cijfers?
De ontwikkelingen zijn inderdaad niet nieuw. Al in 1997 voorspelde Wim Derks van de Universiteit Maastricht  dat Limburg rond 2007 haar top zou bereiken wat bevolkingsomvang betreft. Uiteindelijk bleken processen alleen maar sneller te verlopen en was de daling vanaf 2002 een feit, in Zuid Limburg zelfs vanaf 1997. De mogelijkheid om in België en Duitsland een woning te kopen met aftrek van hypotheekrente heeft dit proces versterkt. In Kerkrade bijvoorbeeld neemt de bevolking sinds 1992 af, ondanks een groei van inwoners met een Duitse nationaliteit. Na 1997 vertrekken steeds meer Duitse migranten, waardoor de bevolkingsomvang inmiddels al met 10% is gedaald tot 48.000. Zuid Limburg neemt des te meer een unieke positie in, omdat alle omringende gebieden zoals Noord Limburg, Belgisch Limburg en de regio Aken nog met groei te maken hebben. Jaarlijks verhuist 5% van de Nederlanders. Hiervan blijft 65% binnen de eigen gemeente wonen, 15% binnen de regio en nog eens 15% blijft binnen de provinciegrenzen. Ongeveer 5% van de verhuizingen is afkomstig buiten de provincie of uit het buitenland. Bedrijfsverplaatsingen vinden eveneens overwegend binnen de eigen regio plaats. Hieruit blijkt dat het een lastige opgave is om bedrijven en/of mensen uit andere gebieden aan te trekken. Zuid Limburg grenst bovendien bijna geheel aan het buitenland (België en Duitsland). Sinds in 2001 de hypotheekrenteaftrek voor wonen in het buitenland werd toegestaan, vertrokken er meer mensen naar België en Duitsland dan dat er omgekeerd binnenkwamen, een negatief migratiesaldo dus. Het lagere prijspeil van woningen speelde hierbij een grote rol. Een groep Duitsers, die in de jaren tachtig een aantrekkelijke premie A woning in Parkstad konden kopen, vertrok weer terug naar Duitsland. Het is nauwelijks aannemelijk dat geboortecijfers weer gaan stijgen. Het vasthouden van die steeds kleiner wordende groep jongeren is een volgend probleem. Na een studie elders keert deze groep nauwelijks terug, maar blijft op plaatsen wonen, waar meer kansen liggen voor een aantrekkelijke beroepscarrière. Het aantrekken van jonge gezinnen van elders is de laatste optie, maar ook deze missie kan alleen slagen als in de regio voldoende nieuwe economische activiteiten en overig aantrekkelijke condities aanwezig zijn. 

Hebben de bestuurders van Parkstad tijdig ingegrepen?
Je zou verwachten dat een streek die geconfronteerd wordt met een forse bevolkingsontwikkeling alert is en met maatregelen probeert bij te sturen. Tot en met 2005 was hiervan echter geen sprake. Groei is sexy en levert economische revenuen op, daarentegen roept krimp negatieve associaties op en bovendien moet de krimp op een andere manier gefinancierd worden. Krimp kost dus geld. Krimp was  een nieuw fenomeen, waar in Nederland nog geen enkele ervaring mee was opgedaan. Met name politici bleven steken in de ontkenningsfase. Met extra impulsen in de woningbouw probeerde menig wethouder zelfs inwoners uit buurgemeenten aan te trekken. Pas op het moment dat er landelijk aandacht kwam voor een dalende bevolking in bepaalde streken van Nederland, drong ook in Parkstad Limburg het besef door, dat ontkennen geen enkele zin had. In 2005 ging de concept woonvisie van Parkstad bijvoorbeeld nog uit van een groei van de woningvoorraad met 12.000 woningen tot 2010. Op aandringen van de Provincie en marktsector is deze ambitie naar beneden bijgesteld tot 7.000. In de loop van 2009 zijn de programma’s tot 2020 aangepast en gaat met uit van een afname van de woningvoorraad met 12.000 stuks. Het heeft dus erg lang geduurd voordat nieuwe inzichten werden omgezet in concrete acties. Voor elke woning die wordt gebouwd zullen er straks 2 moeten worden gesloopt.
 
Wat zijn de gevolgen voor de woningmarkt?
Krimp van bevolking leidt niet onherroepelijk tot een afname van bijvoorbeeld de woningvoorraad. Maatschappelijke ontwikkelingen, zoals de gezinsverdunning, zorgen er voor dat er steeds minder mensen in één huis wonen. De afname van het aantal huishoudens houdt dus geen gelijke tred met de daling van de bevolking. Niettemin is in Parkstad de daling van het aantal huishoudens al ingezet. Naar verwachting zal het aantal huishoudens tot 2040 in Zuid Limburg met 40.000 afnemen, waarin Parkstad een aandeel heeft van 18.000. De afname van het aantal huishoudens komt geheel voor rekening van de huishoudens met meerdere personen. De eenpersoonshuishoudens groeien voorlopig nog, maar dit gegeven drukt het gemiddelde huishoudinkomen en heeft consequenties op de gezinsbestedingen. Het zegt ook iets over de grootte van woningen en de betaalbaarheid daarvan. De leeftijd is een ander aspect dat van belang is voor de koopbereidheid. Huishoudens boven 65 jaar zijn nauwelijks nog actief op de koopmarkt, na verloop van tijd doet men eerder afstand van de eigen woning. Huishoudens tot 65 jaar dalen in omvang van 86.000 naar 55.000. Deze gegevens kunnen leiden tot een groter aanbod en afname van de vraag waardoor het aantal woningtransacties met 30% kan dalen en prijzen verder onder druk komen te staan. In de betere jaren lag het aantal woningtransacties in parkstad op 3.000, in 2009 gedaald tot 1.800 stuks. De grafiek laat zien dat Parkstad de landelijke prijsontwikkeling niet kan volgen. In 1993 was er sprake van een klein prijsverschil. Op dit moment is een woning in Parkstad gemiddeld  €  35.000 goedkoper dan in Limburg en € 76.000 goedkoper dan in Nederland. Het prijsniveau in Parkstad behoort tot de laagste in Nederland.

Lagere prijzen, dat is toch prima voor kopers?
Een lagere woningprijs is inderdaad gunstig voor de startende koper en kopers die van elders naar Parkstad komen. Voor iemand die binnen Parkstad doorstroomt maakt het niet zoveel uit. Koopprijs en verkoopprijs liggen allebei lager. Een verkoper die niets terugkoopt of buiten Parkstad gaat kopen merkt het uiteraard wel in zijn portemonnee. Een matige of negatieve prijsontwikkeling maakt het doorstromen een stuk moeilijker. Het duurt jaren voordat de 10% kosten koper zijn terugverdiend en de kans op overwaarde is een stuk geringer. Voor de nieuwbouwsector zijn de gevolgen mogelijk nog groter. Het prijsniveau wordt dermate laag dat nieuwbouwprojecten tegen marktconforme prijzen nauwelijks nog weg te zetten zijn. De kwaliteitsslag die men wil maken door meer zorgwoningen en levensloopbestendige te realiseren, is hierdoor lastig uit te voeren.

Worden nog meer sectoren getroffen, of is het alleen de woningmarkt?
Het onderwijs kreeg de eerste tik. De daling van het aantal geboorten was als eerste merkbaar in de babyindustrie en kinderopvang. Na verloop van tijd kreeg ook het basisonderwijs met minder aanwas van leerlingen te maken. In 5 jaar tijd is het aantal inwoners van 0 tot 14 jaar met 5.000 afgenomen. Tot 2040 neemt deze groep naar verwachting met nog eens 12.000 personen af. Op termijn zorgt deze daling voor minder klaslokalen, scholen, minder leerkrachten en in de kleine kernen wordt het steeds lastiger om onderwijsvoorzieningen op peil te houden. Inmiddels is de afname van leerlingen doorgedrongen tot het middelbaar onderwijs. Juist in een periode dat diverse nieuwe (brede) scholen werden gebouwd, kwamen schoolbesturen tot de ontdekking dat nog op teveel groei was gerekend. Later krijgt ook het hoger onderwijs met dit gegeven te maken. De vraag is of onderwijsinstellingen de financiële consequenties van deze afname kunnen dragen. 

Worden winkelvoorzieningen en dienstverlening bedreigd?
De afname van de bevolking zal leiden tot een steeds verder afnemende gezinsconsumptie. Stel maar voor, 60.000 inwoners en 20.000 huishoudens minder á € 25.000 per jaar is al gauw een bestedingsuitval van € 500.000.000 op jaarbasis. Hierdoor ontstaan overschotten in winkelvoorzieningen en andere dienstverlenende sectoren. Het feit dat steeds meer huishoudens met één inkomen moeten rondkomen zal deze ontwikkeling verder versterken. Ondanks het feit dat er straks overschot in winkelvoorzieningen dreigt, word momenteel het aantal m2 winkelvoorzieningen nog steeds uitgebreid. Op minder aantrekkelijke locaties zal dit snel tot leegstand en verpaupering leiden. De woonboulevard is momenteel een trekker van formaat, met vele bezoekers uit de grensregio’s en dat is een geweldige zaak. Maar je moet er niet aan denken dat er in onze buurlanden dergelijke centra worden opgezet.
 
En gevolgen voor de werkgelegenheid in bedrijven?
Na de onderwijsperiode zet de daling door in de potentiële beroepsbevolking. Deze daalt de komende 30 jaar met ongeveer 73.000. De feitelijke beroepsbevolking zal met ongeveer 48.000 afnemen. Uiteraard zullen technologische ontwikkelingen niet stil staan. Het is nu nog niet duidelijk hoeveel mensen er straks nodig zijn om dezelfde productiviteit te leveren als op dit moment. Parkstad Limburg zet onder meer in op toerisme. Toerisme is een arbeidsintensieve bedrijfstak. Daarnaast valt vanwege de toenemende vergrijzing te verwachten dat er meer mensen in de zorgsector nodig zullen zijn. Er is daarom een reële kans aanwezig, dat er over 20 jaar te weinig mensen zijn om de huidige banen in te vullen. Tot dat tijdstip bereikt is, kan de werkeloosheid in principe tot 0% dalen. Daarna wordt een positief migratiesaldo een must. Lukt dit niet, dan bestaat het gevaar dat bedrijven wegtrekken, omdat elders in Nederland of in het buitenland wel gemakkelijk werknemers kunnen worden gevonden. Hierdoor kan er sprake zijn van een daling van de behoefte aan nieuwe bedrijfsterreinen. De plancapaciteit van bestaande en nieuwe terreinen is fors, terwijl op het gebied van nieuwe kantoren eveneens eerder aan groei dan aan krimp wordt gedacht. Een kwaliteitsslag is prima, echter dit kan niet als er niet gelijktijdig over oplossingen van leegstaande gebouwen en terreinen is nagedacht.
 
Zijn er ook gevolgen voor bestuurlijk Parkstad?
Een daling van bevolking leidt direct tot daling van inkomsten bij gemeenten. Gemeenten ontvangen namelijk per hoofd van de bevolking een bijdrage uit het gemeentefonds. Daarnaast is de prijsontwikkeling van onroerend goed van belang voor inkomsten uit de onroerende zaak belasting. Een gedeeltelijke compensatie lijkt mogelijk door de tarieven te verhogen, maar dit kan natuurlijk niet eindeloos doorgaan. Het meer of minder kunnen uitgeven van bedrijventerreinen is ook direct van invloed op de inkomsten van een gemeente. Hierdoor ontstaat het gevaar dat gemeenten steeds meer moeite zullen krijgen met het opmaken van een sluitende begroting. Minder inkomsten zullen moeten leiden tot minder uitgaven, tenzij op extra bijdragen van de rijksoverheid kan worden gerekend. Anders kunnen bijdragen aan cultuurvoorzieningen en andere maatschappelijke voorzieningen onder druk komen te staan. Door verdere fusies of andere samenwerkingsverbanden kan niet alleen worden bezuinigd op kosten,  maar mogelijk ook een efficiency slag worden gemaakt door kennis en kwaliteiten van diverse ambtenarenkorpsen te bundelen. Voor een verregaande herindeling zijn nog een aantal jaren te gaan en is rendement op de korte termijn niet te verwachten. Ik heb sterk de indruk dat burgers uiteindelijk weinig moeite zullen hebben met een wat grotere afstand tot het bestuurscentrum, als daardoor meer kwaliteit voor minder kosten kan worden geboden.

Is er dan niks positiefs over Parkstad te melden?
Parkstad heeft de afgelopen jaren ook zeker vooruitgang geboekt. Op het gebied van veiligheid, cultuur en toerisme zijn prima zaken gedaan. De laatste onderzoeken en plaatsen op ranglijsten doen meer recht dan ooit aan de plek die Parkstad verdient. Voor toekomstige ontwikkelingen speelt het imago van een regio immers een grote rol. De lage woningprijzen kunnen mensen aantrekken van elders, met name senioren, die niet direct meer van werken afhankelijk zijn. Een goed voorzieningenniveau op medisch, sociaal en cultuurgebied is hiervoor echter van eminent belang. Het beleid moet dan ook eerder gericht zijn op het versterken van de bestaande identiteiten en mogelijkheden, dan het zoeken naar nieuwe opwindende kreten die nauwelijks zijn onderbouwd. Slogans als Heerlen Telematicastad hebben uiteindelijk niets opgeleverd. Betrek burgers en bedrijven meer bij de langetermijnvisie en draag de positieve zaken uit. Uiteindelijk zal een dergelijk beleid nodig zijn, dat er voor zorgt dat negatieve ontwikkelingen niet worden versterkt  waardoor Parkstad in een blijvende neerwaartse spiraal terecht komt. Vermoedelijk kan de regio dit, wat financiën en bestuurskracht betreft, niet zonder hulp van provincie en rijk oplossen.

Wat hebben we van de rijksoverheid te verwachten?
Minister van der Laan gaf eerder aan niet meer in krimpgebieden te willen investeren. Gelukkig lijkt de minister tot nieuwe inzichten te komen. Je zou van de rijksoverheid mogen verwachten dat zij extra middelen aan de krimpregio’s ter beschikking stelt, bijvoorbeeld door de bijdrage per hoofd van de bevolking te verhogen of andere fiscale voordelen te gunnen. Een speciaal stimuleringsbeleid kan ook, waardoor er meer spreiding van economische ontwikkelingen over het land mogelijk is. Een bijkomend voordeel hiervan is dat de sterke groei in regio’s als de Randstad kan worden geremd. De groei van de bevolking in Flevoland is in de komende 30 jaar ongeveer even groot als de daling in Limburg. Almere vraagt alleen al aan het rijk een bijdrage van € 5 miljard ter financiering van groei en nieuwe voorzieningen. Een dergelijk beleid kan er tevens voor zorgen dat de knelpunten voor de ruimtevragende beleidsterreinen zoals wonen, werken en mobiliteit in de overdrukke gebieden afnemen. Zouden de miljarden die nodig zijn voor de invoering en instandhouding van de kilometerheffing niet op een veel betere manier kunnen worden besteed? 

Krijgt de vergrijzing voldoende aandacht?
De groei van het aantal senioren vraagt op diverse maatschappelijke fronten om aanpassingen. Er komt een grotere vraag naar specifieke en gemakkelijk toegankelijke woningen, de zorgsector zal extra inspanningen moeten leveren en zo zijn er meer zaken die spelen. De senior heeft meer vrije tijd en dat vraagt om voorzieningen op sportief, cultuur en maatschappelijke terrein. Het is aannemelijk dat de senior van straks over een steeds hogere pensioenvoorziening beschikt. Het gemiddeld inkomen per huishouden zal daardoor stijgen. Er is echter nog weinig bekend over de wijze waarop de senior van straks de tijd zal doorbrengen, waar en hoe hij wil wonen en waaraan deze het inkomen bij voorkeur aan wenst te besteden. Nader onderzoek naar deze aspecten is nog nauwelijks gedaan. Anderzijds betekent dit dat er onderzocht moet worden op welke manier de senior straks zoveel mogelijk actief kan blijven en betrokken blijft bij maatschappelijke en sociale ontwikkelingen. Ook voor de arbeidsmarkt kan deze groep belangrijk blijven, vanwege de aanwezige kennis, de oplopende  pensioenleeftijd en het afnemende arbeidspotentieel.

Nieuwe kansen voor krimpgebieden
Uiteraard is krimp en vergrijzing niet alleen kommer en kwel. Er zijn voldoende mogelijkheden om met een duidelijke visie bij te sturen. In de bebouwde omgeving kan een kwaliteitsslag worden gemaakt, op andere plaatsen komt extra ruimte vrij voor natuur en groen. De opgedane kennis kan worden vermarkt aan de rest van Nederland die op den duur ook met krimp te maken krijgt. In de sector zorg en toerisme zit nog enige groei. De samenwerking met Aken kan positieve vruchten afwerpen. Niettemin dienen beleidsmakers zich te realiseren dat de opgaven en uitdagingen gigantisch zijn. Een transparante aanpak en adequate communicatie met de burgers kan er voor zorgen dat er een breed draagvlak ontstaat. De burgers van Parkstad moeten weten waar ze aan toe zijn, het bestuur zal het vertrouwen moeten verdienen en waarmaken. Na de trots komt een beter imago vanzelf.

Download hier het artikel met tabellen en grafieken 
http://www.leovandepas.nl/upload/toekomst-Parkstad.pdf

Heerlen, februari  2010. © Leo van de Pas 

Provinciale ontwikkelingen
De prijsdaling was het grootst in de provincies Drenthe en Noord Holland met 7,2 en 7,4%. In Groningen en Overijssel was de prijsdaling geringer, respectievelijk 3,6 en 3,3%. In Groningen bleef ook de daling van het aantal transacties beperkt tot 26,5%, net als in Limburg. In Flevoland en Noord Brabant werden 34% minder woningen verkocht.

Overzicht woningmarkt provincies 2009
Provincie Gemiddelde koopsom T.o.v. 2008 Transacties T.o.v. 2008
1. Utrecht € 280.200 -6.9% 10.113 -33.1%
2. Noord Holland € 273.900 -7.4% 22.166 -28.9%
3. Noord Brabant € 259.000 -6.8% 17.187 -34.0%
4. Gelderland € 247.400 -6.6% 13.820 -30.0%
5. Zuid Holland € 227.100 -6.2% 29.382 -28.2%
6. Overijssel € 212.400 -3.3% 7.853 -30.3%
7. Flevoland € 205.900 -6.1% 3.056 -34.7%
8. Drenthe € 199.300 -7.2% 3.743 -30.8%
9. Limburg € 197.100 -5.7% 7.916 -26.6%
10. Zeeland € 196.500 -5.0% 3.259 -29.3%
11. Friesland € 193.100 -5.3% 4.634 -30.5%
12. Groningen € 181.400 -3.6% 4.403 -26.5%
Nederland € 238.300 -6.5% 127.532 -30.1% 
NVM cijfers vol onduidelijkheden

De NVM cijfers van vorige week zorgden voor de nodige verwarring. Volgens de NVM was er in het 4e kwartaal 2009 sprake van een prijsstijging van 0,4% ten opzichte van het derde kwartaal. In werkelijkheid lag de mediane prijs € 2.000 onder het niveau van de € 230.000 van het derde kwartaal, hetgeen neerkomt om een prijsdaling van 0,8%. De daling van geheel 2009 ten opzichte van 2008 berekent de NVM op 2%. Een opmerkelijke conclusie als de kwartaalcijfers over 2008 een gemiddelde mediaan prijs opleveren van afgerond € 245.000. Met € 225.000 in 2009, ligt de werkelijke prijsdaling boven de 8%.

Economische effecten
De ontwikkelingen op de woningmarkt werken door in de economie. Het verlies aan overdrachtsbelasting kan alleen al worden begroot op € 750 miljoen. De daling aan omzetten van woningmarktgerelateerde dienstverlening bedraagt naar schatting meer dan een miljard, dit los van de verliezen in de nieuwbouwsector. Met name de doorstromers hebben het, als gevolg van de onzekere economische situatie, laten afweten. De hypotheekrente schommelde weliswaar, maar bleef op het niveau van 2008. De verhoging van de NHG grens per 1 juli 2009 zorgde voor een toename van het aantal NHG hypotheken in de bestaande koopsector met ca. 20%.

Licht herstel woningprijzen en transacties in 2010
Woningmarktcijfers.nl verwacht dat de lichte trendverbetering van de afgelopen maanden in 2010 zal doorzetten. Het is meer dan waarschijnlijk dat het aantal transacties in 2010 met meer dan 10% zal stijgen tot circa 150.000. De bestaande koopwoningenmarkt zal als eerste profiteren van het economisch herstel, zoals dit voor 2010 wordt verwacht. De woningprijs maakt eveneens een kans om in 2010 licht te stijgen, zeker in gebieden waar de druk op de woningmarkt groot is. De verwachting is dat veel kopers, die in 2009 hun koopwens hebben uitgesteld, zich in de loop van 2010 weer op het koperspad zullen begeven. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat het consumentenvertrouwen op peil blijft en dat het economisch herstel doorzet en dat dit niet direct zal leiden tot een forse stijging van de hypotheekrente.

De regionale ontwikkelingen
De cijfers van de 70 Nederlandse regio’s komen in de loop van de dag voor publicatie beschikbaar. Vanaf morgen zijn de woningmarktrapporten van elke gemeente, regio en provincie op de website van Woningmarktcijfers.nl te bestellen. Het rapport bevat naast zeer uitgebreide woningmarktontwikkelingen over meerdere jaren tevens prognoses over demografische ontwikkelingen alsmede theoretische verkooptijden van bestaande koopwoningen.

Noot met betrekking tot de cijfers van de NVM en het Kadaster
De cijfers van Woningmarktcijfers.nl zijn gebaseerd op data van het Kadaster over alle woningtransacties in Nederland. Het Kadaster registreert op het moment van ondertekening van de akte bij de notaris, dit in tegenstelling tot de NVM cijfers, welke zijn gebaseerd op het moment van ondertekening van de koopakte bij de NVM makelaars.

De grootste en kleinste dalers naar prijsniveau
De gemiddelde woningprijs in Nederland is gedaald met 6,5%. Op regionaal niveau zijn er 5 regio’s waar de gemiddelde woningprijs met meer dan 10% is gedaald. Buiten de Wadden betreft het de regio Weert, Schouwen Duivenland –Tholen, en Noordwest en Noordoost Friesland. De kleinste daling werd waargenomen in Groningen Centraal (-0,3%), Salland(-1,2%) in Overijssel en Maasduinen (-2,2%) in Limburg.

De grootste en kleinste dalers naar transactieniveau
Het aantal woningtransacties daalde in 2009 met 30%. Ook hier zien wij grote regionale verschillen. Koploper is de Heuvelrug in Utrecht met een daling van meer dan 40%, gevolgd door Noordwest-Friesland en Gooi en Vechtstreek. In Venray bleef de daling beperkt tot 12,6%, gevolgd door Centraal Groningen en Amsterdam met 21,6%.

Licht herstel woningprijzen en transacties in 2010
Woningmarktcijfers.nl verwacht dat de lichte trendverbetering van de afgelopen maanden in 2010 zal doorzetten. Het is meer dan waarschijnlijk dat het aantal transacties in 2010 met meer dan 10% zal stijgen tot circa 150.000. De bestaande koopwoningenmarkt zal als eerste profiteren van het economisch herstel, zoals dit voor 2010 wordt verwacht. De woningprijs maakt eveneens een kans om in 2010 licht te stijgen, zeker in gebieden waar de druk op de woningmarkt groot is. De verwachting is dat veel kopers, die in 2009 hun koopwens hebben uitgesteld, zich in de loop van 2010 weer op het koperspad zullen begeven. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat het consumentenvertrouwen op peil blijft en dat het economisch herstel doorzet en dat dit niet direct zal leiden tot een forse stijging van de hypotheekrente.

http://www.woningmarktcijfers.nl/downloads/200912_regios.pdf

Allereerst is gekeken naar de oorspronkelijke aankoopsom van de woning. Vervolgens is op basis van prijsontwikkelingen de waarde op het moment van veilen bepaald. Hierbij is geen rekening gehouden met een eventuele waardeverandering door woningverbetering of achterstallig onderhoud. De geïndexeerde woningwaarde op de veilingdatum bedraagt € 178.700, op de veiling brachten deze woningen gemiddeld € 123.700 op. Een verlies van € 55.000 per woning (2008: € 39.000). Voor 2009 wordt de totale vermogensschade geraamd op ruim 100 miljoen euro. Het zijn voornamelijk appartementen (40%) en tussenwoningen (30%) die onder de hamer komen. In Drenthe en Overijssel vinden verhoudingsgewijs de meeste veilingen plaats, in Utrecht en Noord Brabant de minste.

Miljoenenwinst voor banken en handelaren
Woningmarktcijfers.nl heeft ook onderzocht wat er na de veiling met de woningen is gebeurd. Van alle geveilde woningen werden 325 panden (50%) binnen 8 maanden doorverkocht. De gemiddelde transactieprijs bedraagt nu € 154.000, een meeropbrengst van € 30.300 per woning ten opzichte van de veilingprijs, oftewel ruim 33 miljoen in totaal op jaarbasis. Het is niet bekend hoeveel woningen door de bank zijn ingekocht en welk deel is opgekocht door handelaren. Het kopen op een veiling blijft, ondanks hogere aankoopkosten, nog steeds winstgevend. Banken die tijdens een veiling niet actief meebieden laten miljoenen liggen. Wel is bekend dat banken en de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder van de Nationale Hypotheekgarantie) een actiever beleid voeren ten aanzien van het beheer van achterstallige leningen en verkoop vóór de veiling met toestemming van de rechter. Op de veiling zelf probeert men de schade te beperken door actief mee te bieden. Ondanks dat rekent het Waarborgfonds voor 2010 op een verdubbeling van verliesdeclaraties en wordt per 1 januari de borgtochtprovisie verhoogd van 0,45% naar 0,55%.

Het veilingsysteem is nog steeds weinig toegankelijk voor de particuliere huizenkoper en extra risicovol. Op een veiling moet onvoorwaardelijk worden gekocht, zonder bedenktijd en voorbehoud voor financiering. In veel gevallen kan de woning vooraf niet bezichtigd worden en de ontruimingsprocedure is voor de particulier evenmin een gemakkelijke klus. Wellicht kan het nieuwe systeem van provinciale veilingen op een vaste dag in de maand voor verbetering zorgen.  

Oorspronkelijke aankoopsom
 €  144.400 
Geïndexeerde waarde op executiedatum
 €  178.700 
Veilingopbrengst
 €  123.700 
Vermogensverlies
 €   55.000 
Opbrengst in % van waarde
 69% 
Gemiddelde koopsom na doorverkoop
 €  154.000
Meeropbrengst t.o.v. veilingprijs
 €   30.300 
Aantal maanden tussen aankoop en veiling
 70 
Aantal maanden tussen veiling en doorverkoop
   3

-  Economische ontwikkelingen, inflatie, werkgelegenheid en inkomen
-  Ontwikkeling van de hypotheekrente, leencapaciteit
-  Ontwikkeling huishoudens (huwelijken, samenwonen en scheidingen)
-  Consumentenvertrouwen en koopbereidheid duurzame goederen
-  Politieke keuzes, subsidies, discussies hypotheekrenteaftrek
-  Woningaanbod, bestaand en nieuwbouw
-  Ontwikkeling overige woonlasten, energie, gemeentelijke heffingen.

Al deze factoren zijn van belang voor de vraag- en aanbodverhouding en bepalen dus het prijsniveau en het omzetvolume. Voor een betrouwbare voorspelling moeten al deze aspecten  juist worden ingeschat. Natuurlijk zal de hoogte van de hypotheekrente meer invloed hebben dan een ander element, het gaat dus op de juiste mix. Bij het bakken van een taart doen we alle ingrediënten in een kommetje, de staafmixer er doorheen, lang genoeg in de oven, klaar is kees en smullen maar.

Nou heb ik geen glazen bol en u wellicht ook niet, een heleboel economen kennelijk wel. Ik moet dan weer denken aan de econoom van een grote Nederlandse bank, die in 2006 een daling van de huizenprijzen voorspelde van 4%. Halverwege het jaar, met oplopende prijzen, werd de voorspelling wat naar boven bijgesteld en in het vierde kwartaal werd het zelfs een plus van 2%. En passant kwam de voorspelling voor 2007 erbij, opnieuw een prijsdaling van 4%. De algemene prijsstijging over zowel 2006 als 2007 werd uiteindelijk 4%. Ik bedoel maar. Ook in 2009 hebben diverse banken en organisaties gedurende het jaar hun prognoses meerdere malen bijgesteld. Uiteindelijk zijn de resultaten van 2009 beroerd, maar veel minder dramatisch dan werd voorspeld.

Dan moet ik het ook nog even hebben over de verschillende cijfers. Het Kadaster en Woningmarktcijfers.nl publiceren de werkelijke prijsgemiddelden en transacties. Het Kadaster publiceert bovendien samen met het CBS indexcijfers. De NVM cijfers gaan over de verkopen van de NVM makelaars (landelijk 70% marktaandeel, in Limburg 35%). De NVM werkt met mediaancijfers (middelste waarneming in de oplopende reeks), waarbij het moment van ondertekening van de koopakte bij de makelaar bepalend is. De verschillende rekenmethodes leveren uiteraard verschillen op en doorgaans is niet duidelijk op welke cijfers de voorspellingen zijn gebaseerd en dat zal ook in 2010 het geval zijn. Gaat het bakken van een taart gepaard met enige baklucht, ten aanzien van de vele voorspellingen over de woningmarkt is eerder sprake van een portie gebakken lucht. Goed om te weten als u de komende weken nog wat voorspellingen voor de kiezen krijgt.

Een paar jaar geleden was ik met collega’s op studiereis in Dubai. De eerste kreukjes waren toen al zichtbaar. Via prachtige videopresentaties liet men ons zien hoeveel er al verkocht en gerealiseerd was. Niettemin startte ontwikkelaars met het aanprijzen van woningen en appartementen met een gratis auto, terwijl wij Limburgse makelaars ongekend hoge provisies in het vooruitzicht kregen gesteld voor het aanbrengen van nieuwe klanten. Los van de nog onbegonnen crisis was men bezig een enorm overaanbod te creëren en wel zodanig, dat het op een gegeven moment wel fout moest lopen. Naast het overaanbod waren er nog andere kritische kanttekeningen bij Dubai te plaatsen. De temperatuur is in de wintermaanden aangenaam, in de zomer lopen deze echter op tot meer dan 40 graden en is een verblijf in de nabijheid van een airco slechts aan te raden. De enorme bouwactiviteiten en toenemende verkeersstromen op nog geen 4.000 km2, zorgen voor mobiliteitsproblemen, waarbij die van Nederland in het niet vallen. Door middel van techniek is veel op te lossen, maar niet alles. Met name de hype van Dubai ofwel de houdbaarheid van elke euforie. De rest van de wereld zit immers niet stil. Alleen al in het buuremiraat Abu Dhabi was men voornemens de ambities van Dubai in tienvoud te overtreffen. Een droom lijkt voorbij en aan de grootheidswaanzin van deze ministaat komt een abrupt einde. Wat rest zijn de prachtige dvd’s met beelden hoe mooi en groots het ooit had kunnen worden.

Voor Zuid Limburg en Parkstad lijkt de krimp dus een onomkeerbaar gegeven te zijn en ook dat is wrang, temeer daar bestuurders en bedrijven in Zuid Limburg zich enorm inzetten om nieuwe kansen te scheppen voor de regio, door extra werkgelegenheid en dus ook bewoners aan te trekken. De brandingcampagne voor Zuid Limburg, welke vooral het imago van de regio moet verbeteren, is daar een treffend voorbeeld van. Al valt het niet te ontkennen dat de krimp te laat op agenda’s is gekomen, momenteel wordt er op vele fronten hard aan de toekomstvisie gewerkt. De gevolgen van de krimp zijn dan ook niet gering. Sinds het topjaar 1997 is de bevolking in Zuid Limburg met 30.000 gedaald van 636.000 naar 606.000. De grootste daling moet echter nog komen. Voor 2040 wordt een bevolkingsomvang van 460.000 voorzien, een daling van maar liefst 28% ten opzichte van 1997.

Vanzelfsprekend heeft deze krimp voor meerdere sectoren enorme gevolgen. Ondanks een oplopende gezinsverdunning betekent dit dat er minder woningen nodig zullen zijn. Het aantal leerlingen op scholen neemt af, dit betekent minder scholen. Consumentenbestedingen nemen af, waardoor er minder winkelvoorzieningen en dienstverlening nodig zullen zijn. De beroepsbevolking daalt, vanwege de vergrijzing, nog sneller dan de bevolking zelf, dat betekent dat er minder kantoren, bedrijven en bedrijfsterreinen nodig zullen zijn. Er bestaat een reële kans dat bedrijven wegtrekken, omdat er onvoldoende arbeidspotentieel aanwezig is. Last but not least, de daling van inkomsten bij de overheden wordt zo groot, dat deze niet in staat zullen zijn het huidige voorzieningenniveau te handhaven. Plannen om de overheidsuitgaven met 25% te laten dalen zijn nog niet gezien. De vooruitzichten zijn somber, dit neemt echter niet weg dat er zich desondanks volop kansen zullen voordoen, die met volle overtuiging moeten worden gegrepen. Niet alleen de politiek, maar ook organisaties en bedrijven zullen de centrale ligging van Zuid Limburg moeten uitbuiten. Het bewustwordingsproces mag langzamerhand wel als afgerond worden beschouwd. Het is nu tijd voor actie en daadkracht.

Zelden zal een plaats zich binnen enkele weken zo nadrukkelijk op de Nederlandse kaart hebben gezet. Aangezien economische ontwikkelingen en woningmarkt onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, dient de vraag zich aan of en zo ja, welke consequenties dit heeft voor de  woningmarkt in Wognum en omgeving. In een relatief klein gebied worden honderden gezinnen getroffen door het verlies van een baan. De maatschappelijke en sociale gevolgen hiervan zullen onder meer afhankelijk zijn van het feit of deze werknemers in staat zijn snel een nieuwe baan te vinden in de regio. Als baanverliezen redelijk snel kunnen worden ingevuld, dan zullen de consequenties best meevallen. Wonen volgt werken. Wanneer mensen moeten verhuizen vanwege een nieuwe baan, of blijven en genoegen moeten nemen met een lager inkomen, dan liggen de kaarten geheel anders en zal er sprake zijn van extra spanning op de woningmarkt. Meer aanbod en een verminderende betaalbaarheid zullen de kans op  prijsdalingen fors vergroten. Andere sectoren, die direct of indirect met de woningmarkt te maken hebben, zullen eveneens met negatieve effecten worden geconfronteerd. Wognum zelf is een plaats met slechts 5.000 inwoners en 2.000 woningen. Vermoedelijk zal van een spreiding binnen een groter gebied sprake zijn, maar dan nog. Wordt de bank-ellende nog behoorlijk over Nederland verdeeld, Wognum en de plaatselijke woningmarkt zal de maatschappelijke klappen alléén moeten verwerken.

Er is nog een kwartaal te gaan, maar op basis van de resultaten van de eerste negen maanden beleeft de woningmarkt geen geweldig jaar. De prijzen staan onder druk, maar vooral de afname van het aantal transacties baart zorgen. Iemand die niet perse hoeft te verhuizen, blijft vaak zitten waar hij zit en wacht betere tijden af. De groep die wil starten op de huizenmarkt en degene die vanwege werk of andere persoonlijke omstandigheden moet verhuizen is te klein om de woningmarkt te laten floreren. Op enig moment, niemand weet wanneer, zal het economisch tij keren en ook de woningmarkt weer uit het dal kruipen. Woningzoekenden die tot  laatstgenoemde groep behoren, kunnen in deze tijd hun slag slaan. Aanstaande zaterdag zijn er opnieuw volop kansen. Van de ruim 10.000 woningen die momenteel in Limburg te koop staan zal zeker een tiende deel haar deuren wagenwijd open zetten om aspirant kopers te verwelkomen, met open armen.

Eenderde minder woningtransacties
Naast de prijsontwikkeling vormt het aantal woningtransacties een belangrijk factor.
In het eerste kwartaal van 2009 werden ruim 33% minder woningaktes ingeschreven in vergelijking met dezelfde periode van 2008. In het tweede kwartaal werden in absolute zin weliswaar 10% meer transacties geregistreerd dan in het eerste kwartaal, maar dit gegeven herhaalt zich elk jaar. In vergelijking met het tweede kwartaal van 2008 ging het aantal transacties met 37% onderuit. Dit betekent 31.500 minder transacties dan in het eerste half jaar van 2008. Op provinciaal niveau lopen de verschillen uiteen van -30 tot -38%. Sinds het topjaar 2006 zijn de transacties in het eerste halfjaar al 3 jaar op rij afgenomen van 100.700 in 2006 tot 57.500 in 2009. De verkoopcijfers van nieuwbouwwoningen zijn eveneens somber.

Kansen voor kopers
Voor kopers is een lagere prijs vooralsnog een voordeel, omdat zij eerder in staat zijn een betaalbare woning te vinden. Door het toegenomen woningaanbod heeft de koper een ruime keuze en is er sprake van een kopersmarkt. Voor een gezonde woningmarkt, met blijvende kansen op doorstroming en het realiseren van een wooncarrière, is een structurele prijsstijging van iets boven het inflatieniveau wenselijk. De meeste kopers financieren de aankoop van de woning incl. kosten koper. Bij een jaarlijkse prijsstijging van 2% duurt het dan nog minima7al 5 jaar om schuldenvrij te kunnen doorstromen.

Verwachtingen voor het tweede halfjaar
De grote vraag blijft of er dit jaar nog sprake zal zijn van een beginnend herstel van het consumentenvertrouwen en de economische situatie. In het tweede halfjaar worden er traditioneel meer woningen verkocht dan in de eerste helft. Momenteel gaat Woningmarktcijfers.nl uit van een prognose voor het gehele jaar 2009 van 130.000 tot 135.000 transacties. De daling met ongeveer 50.000 transacties heeft vervolgens een enorme impact op de economie. De omzetten en resultaten van vele beroepsgroepen in de dienstverlenende sector rondom de eigen woning zullen hierdoor opnieuw fors onder druk komen te staan. Uiteraard heeft dit ook gevolgen voor de overheid zelf in de vorm van daling van verschillende belastinginkomsten. Gedurende de afgelopen periode heeft de consument nog weinig hulp ondervonden van de overheid. Naast enkele subsidiemaatregelen voor energiebesparing is het belangrijkste wapenfeit een tijdelijke verhoging van NHG grens naar € 350.000. Door deze verhoging komt nu theoretisch 82% van alle kopers van een bestaande woning in aanmerking voor Nationale Hypotheekgarantie. We noemen met opzet theoretisch, want in de praktijk maakte tot nu toe slechts 45% van alle potentiële deelnemers van de regeling gebruik. Ook buiten de verhoogde grens ligt er een enorme uitdaging voor het Waarborgfonds Eigen Woningen, geldverstrekkers en hypotheekadviseurs om meer kopers extra zekerheid te bieden in geval van calamiteiten. Ook de invoering van de woonlastenfaciliteit per 1 juli biedt NHG kopers extra mogelijkheden om een tijdelijk financieel moeilijke periode te overbruggen.

Feit is dat direct na de Tweede Wereldoorlog enorme woningtekorten moesten worden weggewerkt. Begrijpelijk is, dat in die periode het adagium kwantiteit voor kwaliteit gold. De financiële middelen waren in die tijd beperkt. De naoorlogse periode werd gevolgd door de jaren zeventig en tachtig, een periode die juist werd gekenmerkt door gelimiteerde bouw, in de vorm van contingenten. Elke gemeente kreeg jaarlijks een maximaal aantal woningen dat mocht worden gebouwd toebedeeld. Vooral de grotere gemeenten kregen uitbreiding. Voor de kleine, landelijke gemeenten was weinig ruimte om te groeien, waardoor de eigen jeugd vaak gedwongen werd zijn heil elders te zoeken. De gesubsidieerde woningbouw in de vorm van premie A-woningen was een opvallend verschijnsel en trok in de grensregio’s zelfs buitenlandse kopers. In de jaren negentig verschenen de zogenaamde VINEX wijken, grote woongebieden in en aan de rand van grotere steden, die opnieuw dienden om ernstige woningtekorten weg te werken. In Limburg bleef dit overigens beperkt tot slechts enkele gebieden. Het wegwerken van die grote woningtekorten werd maar al te vaak als excuus aangevoerd om de wensen van de burgers te negeren. Een vertaling van een al dan niet succesvol woningbouwbeleid is blijvend zichtbaar in de markt, de hoeveelheid woningen die te koop of te huur staat alsmede de prijsontwikkeling.

Nu de bevolkingsgroei in diverse regio’s buiten de Randstad een pas op de plaats maakt, ontstaat er meer ruimte om aan kwaliteit van de woonbeleving te werken en rekening te houden met de wens van de bevolking. Op wild bouwen met kans op Belgische toestanden zal niemand zitten te wachten, ook dan zal de markt haar werk doen. Blijft over het lastige vraagstuk van de steeds veranderende woonwens van de consument. In een periode van economische crisis zullen het vooral de financiële omstandigheden zijn, die voor verandering zorgen. Daarnaast zullen demografische aspecten, zoals vergrijzing en individualisering, er voor zorgen dat telkens nieuwe grenzen moeten worden opgezocht. Van een zesjarig onderzoek mag een serieuze bijdrage worden verwacht.

In de huidige tijd verkassen mensen sneller en vaker dan vroeger, gemiddeld genomen wel eens in de tien jaar. Het aantal motieven is legio, naast het eerder genoemde aspect spelen persoonlijke en financiële omstandigheden een grote rol. In de huidige woningmarkt is er, zeker in de koopsector, volop keuze. Meer dan ooit is de consument in staat die woning en woonomgeving te kiezen die het beste bij hem of haar past. Dat de locatie daarbij van groot belang is, wordt nog wel eens over het hoofd gezien. Een design keuken of flitsende badkamer wint het nog wel eens, mijns inziens ten onrechte, van een minder fraai afgewerkte woning op een betere plek. In makelaarsjargon staat niet voor niets op plaats een tot en met drie van belangrijkste zoekcriteria: locatie, locatie en nog eens locatie.

Voordat het zoeken begint maken zoekers meestal een lijstje met belangrijke woonwensen. Dat de woonomgeving hierop een prominentere plaats dient te krijgen, moge duidelijk zijn. Daarbij moet niet alleen gelet worden op de huidige situatie, maar evenzeer op eventuele wijzigingen in de toekomst. Veranderingen in bestemmingsplannen in de buurt gooien maar al te vaak roet in het eten en kunnen alsnog een ernstige bedreiging vormen voor een blijvend optimaal woongenot.